ABD’de konut satışları 16 yılın en düşüğünde, ev sahipleri satmak yerine borçlanıyor

Amerika Birleşik Devletleri’nde daha önce el değiştirmiş konutların satışları son on altı yılın en düşük hızına geriledi. Bunun nedeni milyonlarca dosya dolabında saklı: kimsenin vazgeçmek istemediği faiz oranlarını taşıyan ipotek belgeleri. Evlerini satmak yerine, ayrılmaya yanaşmadıkları konutları teminat göstererek borçlanıyorlar.

Bu çıkmaz, emlakçı ofisinin çok ötesine uzanıyor. İlk kez ev alacaklar bu yüzyılın en yüksek seviyelerine yaklaşan borçlanma maliyetleriyle karşı karşıya; düşük faizli kredi kullanan ev sahiplerinin yerlerinden kıpırdamak için hiçbir nedeni yok. Normalde bu baskıyı hafifletmesi beklenen Federal Reserve ise yeniden artırıma gitmeye hazırlanıyor.

Satışlar çakılırken fiyatlar neredeyse yerinde sayıyor

National Association of Realtors, daha önce el değiştirmiş konut satışlarının ekim ayında yıllıklandırılmış 3,75 milyonluk hıza gerilediğini açıkladı. Bu, eylül ayına göre %5,5, bir yıl öncesine göre ise %8,8 düşüş anlamına geliyor ve Ağustos 2010’dan bu yana görülen en düşük seviye. Satışlar Orta Batı, Güney ve Batı bölgelerinde gerilerken Kuzeydoğu’da değişmedi. Fiyatlardaki düşüş ise son derece sınırlı kaldı: medyan satış fiyatı 416.700 dolara çıktı ve bir yıl önceki seviyenin biraz üzerinde gerçekleşti.

Ticaret grubunun baş ekonomisti Lawrence Yun, düşüşü “2023’teki tek bir ay dışında, 2000’den bu yana en yüksek seviyelerine çıkan” mortgage faizlerine bağladı. Mortgage News Daily’ye göre 30 yıl vadeli sabit faizli kredilerin ortalama oranı %7,2 civarında; bu haftaki enflasyon verisinin beklentileri aşmasının ardından tek bir günde %7,30’a sıçradı. Pandemi döneminde aynı kredinin faizi %3’ün biraz üzerindeydi.

Eski ve düşük faizli kredi, taşınmaktan daha değerli

Realtor.com’un federal veriler üzerinden yaptığı analize göre, ABD’deki mevcut mortgage kredilerinin neredeyse yarısı, yani %49,1’i, ikinci çeyrekte %4 veya daha düşük faiz taşıyordu. Bu krediyi %7’nin üzerinde faizli yeni bir krediyle değiştirmek aylık ödemeyi yüzlerce dolar artırabilir. Bu nedenle nakde ihtiyaç duyan ev sahipleri, konutlarının öz sermayesini teminat gösteren bir kredi limiti açtırıyor. New York Federal Reserve Bank’ın bildirdiğine göre bu tür kredi limitlerindeki bakiyeler üçüncü çeyrekte 23 milyar dolar artarak 481 milyar dolara ulaştı; bu, 2005’ten bu yana görülen en büyük artış.

Kredi verenler bu durgunluğun etkisini iki taraftan da hissediyor. Mortgage Bankers Association’a göre yeniden finansman başvuruları bir yıl önceki seviyenin %57, konut satın alma başvuruları ise %18 altındaydı; faizlerdeki kısa süreli düşüş bazı alıcıları yeniden piyasaya çekmiş olsa da tablo değişmedi.

Öz sermaye kalkanı değişken faize bağlı

Yun tabloya daha iyimser yaklaşıyor. Ülkedeki 88 milyon ev sahibinin büyük bölümünün mali açıdan sağlam durumda olduğunu söyleyen Yun, faizlerin düşmesinin birikmiş kayda değer talebi harekete geçirebileceğini belirtiyor. Realtor.com baş ekonomisti Danielle Hale de satışların bu kadar düşük seviyede kalacağını düşünmediğini söyledi. Her iki görüş de daha ucuz krediye dayanıyor; oysa yatırımcılar tam tersini bekliyor. Bankrate’e göre genellikle değişken faizli olan konut öz sermayesi kredi limitlerinin oranı kasım başında ortalama %7,49’du. Dolayısıyla Fed’in her faiz artırımı, satış yapmak yerine kredi limiti açtırmayı seçen ev sahiplerini doğrudan etkiliyor. Bu kredilerin bakiyeleri 2009’da görülen yaklaşık 714 milyar dolarlık zirvenin hâlâ çok altında olsa da artış üst üste 18 çeyrektir sürüyor.

Rakamlar ABD’ye özgü bir sorunu anlatıyor. ABD’deki mortgage kredilerinin çoğu 30 yıl boyunca sabit faizli; bu nedenle ev sahipleri baskı altındayken satış yapmak yerine yerlerinde kalıyor. İngiltere’de ise İngiltere Merkez Bankası bu ay faizini %4’e yükseltti ve sabit faizli kredi anlaşmaları genellikle birkaç yıllık dönemleri kapsıyor. Bu yüzden yüksek faizler hane bütçelerine daha hızlı yansıyor.

Fed, bir sonraki satış verileri açıklanmadan toplanıyor

Tüketici fiyatları ekim ayında %0,4 arttı; ekonomistler %0,3’lük artış bekliyordu. CME’nin FedWatch aracına göre yatırımcılar artık aralık ayında faiz artırımı yapılmasını kesin gözüyle görüyor: yaklaşık %88’i çeyrek puanlık, geri kalanı ise yarım puanlık artış bekliyor. Fed’in gösterge faiz aralığı, eylül ayındaki artışın ardından %3,75-%4 seviyesinde; bu, 2023’ten bu yana yapılan ilk artıştı. Para politikası yapıcıları yılın son toplantısını 8 Aralık’ta gerçekleştirecek, Realtors ise kasım ayı satış verilerini 9 Aralık’ta yayımlayacak.

Faiz artırımı, alıcı için yeni mortgage kredisini; yerinde kalabilmek için evini teminat göstererek borçlanan ev sahibi içinse mevcut konutunu daha pahalı hâle getirecek.

Etiketler: faiz oranları, ABD konut piyasası, Fed, konut, konut kredisi faizleri, National Association of Realtors